如果说北京近郊买个二手房，哪个区域平均价格最低？相信不少粉丝都会有一个共同答案——房山，根据安居客数据显示目前房山二手房平均价格约为28453元/平（对比去年6月下降近1000元）。
目前房山长阳二手房标杆项目长阳半岛，挂牌房源均价约4-4.4万元/平，对比其他近郊核心板块，标杆小区，这个价格在个人看来具有一定的性价比。
房山确实属于价格洼地，但这个区域二手房也被揭叔戏称为近郊三大怂之一，个人理解他的意思是买房山二手房千万不要想着——投资。
投资不能碰，并不代表房山不能入手。比如下面这位预算有限且需要自住需求的粉丝。
目前整个房山的置业板块个人大致分为：①长阳-大学城，②良乡，③阎村-窦店，④城关，⑤燕山，⑥其他板块。
①长阳-大学城：有地铁，大型商业、教育配套齐全，距离市区近，单价最高。最适合非房山本地人，尤其是市区通勤的刚需人群选择，适合预算总价400万左右人群；
②良乡：配套设施齐全，老破小社区居多，单价适中。最适合本地人置业，其地位类似于大大兴黄村、门头沟老城区。适合预算总价200-300万人群；
③阎村-窦店：有一定配套，交通相较来看属于短板。适合本地人+预算低（总价200万左右）的非本地人选择；
④城关：配套相对成熟，基本为老破小社区，单价低。仅适合本地人选择；
⑤燕山：配套相对成熟，基本为老破小社区，单价低。仅适合本地人选择或总价100万左右的非本地人落户需求；
如果您在房山买房，第一选择一定是长阳-大学城版块，个人最推荐选择——长阳半岛。其中半岛业主推荐：首选长阳半岛4号院，1号院为回迁房，3号院距离高速较近，2号院距离地铁近。8号、10号院距离商业过近、且距离地铁院，居住感一般。如果预算不足，可考虑地铁近一些的首开熙悦山澜庭等。
其他板块能不能买？根据个人情况可以选择，但选择小区一定谨慎，近期直播中有数位粉丝留言窦店世界名园值不值得买，咱们就详细说说窦店——阎村版块，今天先说窦店，下期主要聊阎村。
窦店位于房山的西南方向，整体属于六环外。京港澳高速从整个窦店穿过。因此在自驾、公交方面，窦店通往市区、良乡、长阳等版块是十分便捷的。
如果您是我说的本地人或者预算低（总价200万左右）的非本地人一定要选择窦店，个人仅推荐您买两个小区——万科幸福汇+北京城建琨庭。其他社区一律不要碰。
今天主要说说万科幸福汇
小区优点
①物业，作为一个20年的社区在环境维护等方面做的依然十分优秀，自行车摆放整齐、专门设置的电动车充电棚，干净的社区环境、全部关闭的门禁系统，实地走一圈，感受十分不错。
②密度，小区由数栋5层洋房+15层高板组成，容积率约为2。整体的楼间距、园林景观效果十分不错，尤其5层洋房产品，1层还带小院。不过，从目前中介挂牌的房源看，这类型的房源数量并不多。
③人车分流，小区东侧为停车场。整体车位并不多，但做到了人车分流设计，作为一个20年的社区，不容易了。
④配套设施，如果您认为6环外没有配套。那还真是小看了窦店，物美、华冠超市、金拱门、KFC、呷哺、金鼎轩等商业配套一应俱全。其中绝大多数配套，从万科幸福汇步行可至。
不足
①教育方面，窦店基本上就是村校了，谈不上缺点，只能算不足。200万总价的预算，在郊区置业。如果还要看中教育，那真的是有点想多了。
②交通方面，窦店距离最近的地铁为燕房线星城站，从万科幸福汇到地铁开车预计15分钟。不仅这个距离稍远，整个燕房线到市区的距离更远。市区通勤是个很大问题。
③房源方面，目前中介挂牌的房源中，无在售洋房房源。
户型
80多平两居、90多平三居是目前挂牌房源中的主流，户型基本上与上图类似或有一定变异。整体跟目前主流的限竞房户型相似。
其他
查询了多家中介网站，整个小区出租房源很少。优点是小区流动人口少，易于管理，社区环境等也比较好。但一方面也反映了买了这里的房子不自住，出租恐怕也不容易。
未来
个人看来窦店版块拥有两个利好，其一为交通，其二为产业。具体内容大家可以关注前段时间发布的2021年北京市3个100重点工程。
首先是市郊铁路城市副中心线整体提升工程（西段），这其中提到了新建长阳站，改造窦店、琉璃河站，并对长阳至良乡南关段线路实施复线化改造。
目前现有市郊铁路线，未来或将南至窦店、琉璃河、乐高主题乐园。虽然窦店站位于窦店主要生活区的东侧，但确实将会一定程度上缩短去往市区的通勤时间。
其次，京东方生命科技产业基地，根据今年1月房山本地新闻报道，该项目两大中心建筑主体封顶。
整体占地面积约346亩，总建筑面积约65万平方米，计划总投资约136亿元，预计2023年投入运营，2028年进入稳定运营期。
总结：虽然窦店有一定利好消息，但整个区域的发展需要一定时间。置业建议，总价预算200万左右，在西南片区工作，尤其对通勤没有过高要求的粉丝可以考虑。但仅限于购买万科幸福汇或北京城建琨庭这两个小区。居住品质，流通相对有所保证。