最近，多地出现楼市回暖迹象，苏州楼市某盘1分钟卖出12个亿，深圳某2000万起步楼盘7分钟售罄，楼市日光盘又现。春江水暖房先知？《安家》带火了楼市？更有甚者，很多小媒体、自媒体鼓吹房价又涨了，再不上车又赶不上了。
我很纳闷，今年如此复杂的背景下，房价不跌已是难能可贵，涨价的理由是什么？我大概收集了以下这几点鼓吹房价会涨的理由。
鼓吹涨价者理由一
第一季度大量的购房需求被抑制，将在3月开始逐步恢复，并大幅反弹，因此房价会涨。
鼓吹涨价者理由二
城市化率才60.6%，未来还有至少2亿人要进城买房，需求依然巨大，因此房价会涨。
鼓吹涨价者理由三
利率历史性下调，并继续有下调的趋势。购房成本降低，因此买房人变多，房价会涨。
鼓吹涨价者理由四
建筑原材料、人工这些房子的下游生产资料在涨，成本导向房价会涨。
鼓吹涨价者理由五
一二线大城市人多地少，至少这些城市房价会涨。
下面，十大理由反问，房价依靠什么来涨？
第一季度需求确实被抑制，某网络调查数据也显示，至少60%的人推迟了购房时间表。问题是：就像2月期间大量的家庭囤货，超市货物被一抢而光一样。这是不是就是需求的集中爆发，但超市商品的价格涨了吗？
很简单的逻辑，这60%人的需求还在，问题是他们会傻到为涨价买单吗？推迟2个月买房对一般人来说能有多大的影响，还得多花钱买？更何况，今年1-2月大家普遍收入下降，荷包瘪了还要多花钱买房子？道理在哪？
2亿人要进城买房，这个的确是趋势，城市化率不可能停留下60%这个数字上。问题是：每年大概进城的数据是2000万人，也就是600万家庭。600万家庭一家买一套100平的房子，也不过60000万平米。19年全国商品房成交面积数据则是171558万平米，最多占到30%的需求量。其他的70%靠谁实现呢？
其次，2亿尚未进城的农村户口，他们又有多大能力来承受目前的高房价呢?可以这么说，再没能力的咬咬牙凑钱也买过了，没买的那是购买力相当弱的一部分，指望他们来接盘高房价，有点自欺欺人吧？
再说利率。没错，利率总体的趋势确实是下行的，但利率可不是只为买房服务的。我们注意到没，上一次2月份的降息，1年期利率下调了10个基点，5年期利率只下调了5个基点。而最新的3月LPR则没有变化，让很多看跌利率的人失望了。还不清楚吗？短期利率下调基数大，目的是为了短期内促进经济的活跃度，5年期以上的调整力度小，显然是不希望资金过多的流入房地产。
成本导向房价会涨，这个确实是合理的。但我们要注意一点：就像1斤大米今年2.5元一斤，明年2.6元一斤，这个1毛的涨价并不是大米本身的价值涨了，而是基于货币贬值、CPI居民消费指数的自然增长。房价也同理，原材料成本上涨，售价上涨，这个是有合理区间的。你不能说涨了20%也是因为原材料的原因。
再说一二线大城市房价会涨。这个逻辑是通的，真正基于市场供求因素下的价格变化。但我们也要关注到这一点：国务院3月下放农用地改建设用地的权限至部分试点省市（主要是经济发达省市），未来一二线大城市土地紧张的问题是会得到缓解的。面粉增加了，面包还要过快涨价那就不合理了。
前五点是反驳涨价者宣扬的五大理由，后五点则请问涨价者如何解释？
任何商品都是物以稀为贵，从没见过烂大街的哪样东西是值钱的？那么反问：房子越建越多，房价反而越涨越高，理由在哪？
如果之前是因为房子不饱和，供不应求，涨价那很合理。但按照国家统计局给出的目前国内人均住房面积已达到41平米，按14亿人口计算，那么全国总住房面积为573亿平米。按照套均100平计算，则是5.73亿套住房。按一家三口计算，那么5.73亿套房子完全可满足17亿人的居住需求。
再者根据克而瑞数据，今年2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米。572.6亿平米的已有住房+4.7亿的存量，房子已经这么多了，房价涨价的理由在哪？
过去三年里房价动辄年均上涨幅度达20-30%，三年下来房价轻松翻一番。这里面，去库存+货币化安置功不可没。但这早已是过去时，2018-2020年这三年的棚改指标已经大幅降低，每年不允许超过500万套。而且国家已经将政策从棚改调整为旧改，过去本来有改善需求的老房子群体经过旧改后，反而会减轻对买新房的依赖。一正一反，需求锐减，房价靠什么涨呢？
再说全国居民家庭金融杠杆率。根据央行发布的数据，2018年这个杠杆率已经超过60%，可以简单理解为全国家庭负债率已经达到全国GDP的60%。再看另一个数字：民进中央经济委员会副主任王林曾表示全国居民家庭总财富中有400万亿被所在房产中，占到全国居民家庭总财富的80%。说白了，80%的钱都在房子里。两者结合来看，一方面是居民负债过快过高，一方面是负债的结果是大家都把钱屯在了房子里。那么，在这种情况下，房价再涨再增加负债率的可能性有多少呢？
再说新基建。过去国内一直有这样的观点：21世纪第一个十年靠房地产拉动经济，第二个十年靠移动互联拉动经济，这两个都成功了，接下来第三个十年看得是——新基建。25万亿新基建的计划出台，也已指明方向。党媒两字之变也说明一切：房地产目前定位是重要行业，以前的定位则是支柱行业。两个字的变化，还不够明确吗？国家已经在摆脱房地产这个不算高科技、不算未来产业的传统行业了。复旦大学中国研究院研究员、自号眉山剑客的陈平先生也公开称：未来中国的发展方向是拥有金融制高点与科技主动权，房地产毕竟只是个盖房子的民生行业罢了。
说完国内说国外。这次黑天鹅事件已然在全球范围内造成极大的影响，全球经济受挫下行的预判甚至有专家称超过08年金融危机。美联储创历史的启动了最大权限的救市，当然方式很暴力：无底线印钱，给企业和老百姓送钱。这次情形与08年何其相似？美元作为世界货币，它的超发就像不停歇的水龙头一样，对全球各经济主体开启漫溉，所产生的影响是相当恐怖的。尤其是中国作为最大的美债持有国之一。08年那次，中国楼市遭遇的滑铁卢相信很多人并不会忘记，那么同样的做法，这次对国内房价难道会一点影响没有？
以上十点，试问2020年的房价究竟靠什么涨？
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