这是熊猫贝贝的第605篇原创文章：

日均调控1.5次的7月份，上半年调控总数超过230多次；

调控手段，方法，模式日新月异，从以前光打雷不下雨，到现在自上至下，无微不至，上到城市土地运营，下到二手房指导价，中间的开发商融资和扩张，全维度，无死角，房地产经济产业链条上的每一个看得见钱的环节，都被套上政策监管的枷锁。

2021年，调控大年，房地产行业大变局之年，中国房价楼市价值转向重塑之年。

实至名归。

但是在轰轰烈烈，就连街头巷尾的王奶奶逢人唠嗑，都能掰扯几句的楼市调控大环境之下，却因为窥镜效益，让很多人忽视了一个现实，那就是主流舆论和媒体聚焦的调控对象，其实只有30个不到的城市，准确来说，是22个。

中国有多少个城市？根据十三五总结工作会议报告的口径，684个，也就是说，吸引了媒体和大众关注的城市，按照城市数量的比例来看，也就3%出头一点。

对应到现实，就是绝大多数人，只能从舆论的风口浪尖，感受到热门城市，核心城市的楼市火热，调控政策和市场情绪的博弈，却忽略了数量庞大，却不在主流舆论视野中的600多个城市的楼市，房价行情，是怎么样的一个现实？

热门城市的楼市温度有多高，调控管制有多严，那么剩余被忽略的很多城市就有多冷，这些城市对房价的企稳，上升，甚至仅仅只是抗跌的需求，就有多么焦虑。

两极分化，冰火两重天，不过如此。

热门城市涨不得，中小城市跌不得，就在这个充满矛盾和极端分化的环境之下，2021年首个限跌令就这么猝不及防地来了……

湖南岳阳近日出台楼市新规，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%。

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这次不是杜绝涨价的，而是禁止降价的。得，这世界不仅悲欢不相通，大家都是中国人，全国人民是一家，但是在房价这个事情上，还真的不一样了。

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1

年内首个限价令出台，释放的信息，不简单

房地产大变局时代，每天都有大消息，岳阳市住建局最新发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，在房住不炒旗帜鲜明，打击炒作遏制房价的政策环境当下的出现，颇有些黑色幽默的意味：

这主流趋势和态度都是在防止房价过快上涨，怎么到岳阳这儿，就变成了底价指导限制了？

这份通知文件原文明确指出：

当地对中心城区(包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区)新建商品住房销售实施价格备案。新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。

字挺多，但是说白了，就是直接直白的限价令！

类似于股票市场的熔断机制一样，15%的房价下调就是下限，如果低于15%呢？不好意思，不给办手续，交易不被承认，哪怕开发商自砍三刀，割肉放血，想要低价甩卖，不行！

2021年第一个防止房价过快下跌的限价令，就这么出台了……

岳阳也成为2021年全国第一个出台限价令的城市。

地方政府对房价的焦虑，跃然纸上，也能看出对于颁布这样行政管理通知的城市，很多关于当地楼市和房价，还有经济层面的重要信号，这样的信号，并不简单：

1、首当其冲的第一个信号，那就是岳阳这个城市，房价下行的压力和趋势，非常明显，已经需要政府出面干预市场进行控制了。

这个世界上就没有什么空穴来风，汇聚了对地方市场最了解的管理精英，能做出这样的决定，必然是有的放矢。

2、房地产对于岳阳来说，如此上心和反应迅速，说明当地对土地财政的依赖程度，非常之高，吃饭的饭碗有被打烂的风险，谁不着急？

3、政府限制新房销售价格不能低于规定的限度，实际上反应出来的，是地方政府和开发商群体在进行压力转移。哪里来的压力？

房子不好卖，供大于求，购买力天花板……这是因；

房地产是重资产商业运营模式，房子不好买，营销包装噱头在大环境下完全无法刺激市场和购买群体，开发商出于资金压力和成本递增的风险，只能牺牲部分利润，拿价格动刀，开启偷跑模式，这是过程；

房价坍塌，必然会带来两个问题：

一是容易造成市场动荡，出现退房、断供的情况；

二是造成土地拍卖价格下降，当地财政收入减少。

这就进一步危及本地政府的看重和关键的财政收入，所以政府出手，不准开发商无底线降价，搞内卷，玩死道友不死贫道的把戏。这是果。

岳阳的房地产经济，不容乐观。

4、文件的出台，是一种焦虑的表达：

地方政府的重要财政收入受到威胁，这是急；

购房群体兴致乏乏，缺少动力，房价跌跌不休，市场预期和情绪，这是悲观；

最难受的，莫过于当地开发商群体，两头挤压，风箱里面的老鼠，这是慌乱而求门不得入。

600多个城市里面，还有多少城市是和岳阳这样，面临着来自于房地产经济出现明显下行，充满焦虑的？这是一个好问题，当然，希望看到这篇文章的朋友，所在的城市，不是这样的环境。

游离在主流视野之外的情况，看不到，不代表不存在，这才是人间真实。

岳阳鸟瞰（图片来源：网络）

2

并不是稀罕首创的限价令，折射出来的趋势，值得警惕

限价令这个事情，并不是什么新鲜稀罕的玩意，还是那个逻辑，窥镜效应局限认知，当绝大多数人关注的楼市行情和城市房价走势都是向上，都是调控下顽强的情况下，很少有人能跳出局限，看到主流以外的很多情况。

从过往来看，限价令的出现，其实是有迹可循的：

1、岳阳并非是第一个这样做的城市。早在2019年，大连市就发布了限价令，当时大连也做出规定，新房不准涨价，但跌幅也不得超过5%。

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2、2019年，安徽马鞍山市在《关于做好商品房销售管理工作的通知》明确规定：商品房售价，不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%。

当然，保护房价不下跌的表现还有很多，只看目的和效果，在全国还有很多精彩的表现。

比如2021年深陷债务和流动性危机的头部房企恒大，开启断臂求生，打折销售卖卖卖模式，被当地政府叫停：

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不仅仅有政府层面的行政管控，还有来自于业主群体，已购房产群体的合作表达：

房价下降，引发业主拉横幅维权，甚至举报、打砸售楼处的事情，并不鲜见。

2021年6月份，广州黄埔区科学城板块时代春树里小区一位业主，因为降价卖房，引发了整个小区二手房价格下跌，被邻居们联名举报。

去年青岛禹州朗庭府，原价1.4万/平方米的房子，被降到1万左右出售，售楼处被业主掀翻。

2018年，郑州华润悦景湾也因为降价销售，售楼处被老业主围攻打砸。同样是在2018年，厦门的万科、碧桂园、融创的个别项目降价销售，售楼处同样遭遇业主打砸。

当然，要有点想象力，政府牵头，发补贴，人才引进，开房交会房展会，不计成本，劳心劳力，甚至不惜迁移政府驻地，为开发商站台，什么重点项目，优质示范项目开启批发模式……

图个啥？能躺着赚钱，哪里有可能这么大费周折呢？

事实上，再结合2021年国家住建部门禁止建超高层，城市规模和人口约束高层规划，不得大拆大建的一系列管理意见和通知的落地，明确的趋势信号就是：城市靠着大拆大建刺激房价的日子，已经过去了。

这对于棚改已经落幕，市场趋于饱和状态，对土地财政已经产生长期依赖的很多城市而言，如果没有核心具有竞争力的产业，再叠加人口流出的情况，那绝对不是什么好消息。

没有了土地财政的支撑，对于不在主流楼市调控范围内的几百个中小型城市，该如何在大变局时间稳住经济基本面，就成了当务之急的关键课题。

从这个角度来看，岳阳市的动作，只能算抢先领跑，积极自救，或许，接下来，会有越来越多的城市，加入到这个房价维稳的队伍里面。

时代不一样了，房地产撬动地方经济的天花板，已经出现，并且产生威胁。城市房价鹤岗化的趋势，将进一步扩大，越来越多的城市的房价和市场，将会持续趋向于人人都买得起的方向。

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3

本质思考：越来越多的城市人人都买的起房趋势背后，是好是坏？

中小城市的房子难卖，一直都是个难题，卖得不好也就算了，这价格还挺奇幻的，不说那些房价赶超省会的特例，就是随便一个普通的县城，房价过万，都稀疏平常。

造成这样的难题原因是什么？

是棚改释放的天量货币？

是品牌房企，一线房企降维入市的推波助澜？

是前些年的风靡全国的涨价去库存导致的全国普涨？

还是货币政策导致的信贷宽松，钱多了没地方去？

不可否认，这些原因都是现实原因，是直接原因，但是不是关键原因，不是决定性原因。

从市场经济底层逻辑来进行分析，一个商品的价格，最底层和关键的决定因素，是需求，是购买力，是预期，这三个东西。

房价下跌，市场萎靡，就是这三个东西其中一个，或者几个出了问题。

首先是需求，供过于求，是不能掩盖的，特别是中小城市，没有人口增量，房子比真实需求多太多，真实居住需求跟不上过度建设的速度，需求支撑就没有了，这是其一；

其次是购买力，东西是好东西，但是六个钱包掏空，东拼西凑也凑不出首付，月供压力山大，那不好意思，买不起自然就躺平，当价格已经让大多数人买不起了，这个市场也就没有购买力支撑了，这是其二；

最后是预期，也可以说信心，这在投资行为和负债大宗购置事件上，比黄金还宝贵的东西，买个房子，别说什么纸面财富，泡沫经济，只要大环境的行情是向上的，别说大涨，只要稳定保本，略有盈余，就永远不会缺少投资需求的追捧和支持，这个股票市场里面买过中石油，中石化的人，应该最有共鸣。这是其三。

很显然，这三个核心因素，在很多城市的房价问题上，已经失去支撑了，对应的趋势和结果，必然是价格去迎合市场，去匹配购买力，亏损好过套牢，保本胜过亏损，在商言商，从开发商，新房市场的角度来说，这是最终的必然选择，哪怕有行政干预，好死还是赖活，并不是什么困难的选择。

新房价格下行压力和趋势一旦形成，就必然拉动整个房价体系向下，不一定会产生恐慌式崩盘或者踩踏，但是偷跑和抢跑的市场行为，会从偷偷摸摸，变成一种主流，直到价格完全被市场所消化接受，形成新的平衡。

这样的趋势一旦形成，那么人人都能买的起房子的城市，就会越来越多的出现，比如阜新，比如鹤岗，比如双鸭山……

这是一个好趋势吗？肯定不是，当一个市场已经没有价值底线，购买力无差别的时候，那么在这样的市场里面商品，是没有任何利润价值和流动性的，这和货币其实是一个道理：给所有人发钱，等于没有发钱。

谁都买得起房子，那这个房子的经济价值和商品属性，就完全消失了。

这对于很多以房地产经济为支柱和核心的城市而言，甚至对于房地产经济占比很大的整个中国经济来说，就是灾难。

在没有可以取代房地产经济，房产价值和房子承载财富的全新模式和资产出现和完成替代以前，因为供需，购买力还有预期导致的房价下跌，是一个危险的，具有风险的信号。

希望这个逻辑，不要用极端思维和流氓无产的认知去看待。

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4

写在最后：趋势判断和观点分享

虽然2021年房地产行业还喘着气，房地产经济余温尚热，比直接躺平的教培行业和惊弓之鸟的互联网资本行业要好那么一点点，但是也是彻底服气，陪着小心，战战兢兢的了。

在全球疫情依然不明朗的当下，不可否认的是在可见的货币环境和政策之下，中国很多城市的房价还有进一步上行的空间、底气还有可能，但是在举国体制的中国，恐怕还停留在房价还会持续暴涨，还做着躺在房子上还能获得超越一般行业收益美梦的人，要醒醒了。

治大国如烹小鲜，要掌握火候，既不能过头，也不能缺位。

看趋势，读政策，只要搞懂这个逻辑因果，对于未来几年中国楼市的走向就会有个基本判断——稳，既不会大涨，也不会断崖式下跌。

房子在中国的赚钱效应，会越来越差，甚至赚钱变亏钱，资产变陷阱，都是有可能的。

大城市房价上涨，伤害实体，占据资金，排斥刚需，和三胎政策为敌，所以要稳；

中小城市房价回归价值和需求，出现下跌和调整，是必然趋势，但是暴跌会引发连锁反应与未知风险，所以要稳，谁都买得起，那么谁都不会买了。

2021年下半年，中国经济恢复，实现发展存在着困难和挑战。

脆弱和不稳固所带来的风险和危机，已经出现，肉眼可见。

类似岳阳市这样的限价令，未来会在更多的城市出现，这是一个趋势判断，而针对大城市的房价调控，也不会放松，这同样是趋势判断，而且并不矛盾。

房地产经济，依然是关联中国经济重要的组成部分，稳字当头，已经不是利益层面的需求，而是上升到大局稳定的要求了。

在这样的房地产大变局时代，对于所在城市的房子价格风险，压力，和机会的认知和理解，非常重要。

不要和大势为敌，不要轻视国家的决心和力量，同样，不要和趋势较劲。

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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