7月24日晚间，脱胎于链家的贝壳正式向美国证监会递交招股书，拟在纽交所上市，股票代码为BEKE，上市主体包含两部分——房地产中介链家和房地产交易及服务聚合平台贝壳找房。
从平台成交额的角度来看（GTV或GMV），经过两年发展的贝壳，已经成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。
01. 存量房交易收入增长的主要推动力
根据招股书，2017年至2019年，贝壳找房年度营收分别为255亿元、287亿元、460亿元，其中2019年营收同比增速达到61%。2019年3月，原链家投资方股权通过协议镜像平移至贝壳，链家完全装进了贝壳里，链家的力量成为推动贝壳财务数据大幅跃升的主要原因之一。
2017年，链家仅进驻城市28个，拥有门店8030家，经纪人数量约为12万人。截至2020年6月30日，贝壳进驻全国103座城市，连接了265个新经纪品牌，这些品牌有超过4.2万家经纪门店和45.6万经纪人。
然而，如此光鲜亮丽的贝壳至今仍然亏损，背靠万亿房地产市场，走在行业前列的贝壳还有多大的增长空间？推动贝壳高速增长的力量是什么？贝壳距离盈利还有多远？
贝壳有存量房交易、新房交易、新业务及其他三大业务板块。从年度数据来看，存量房交易收入一直是贝壳的第一大收入来源，2017年至2019年的总营收占比分别为72.4%、70.4%、53.4%。
单就存量房交易来看，其收入来源分为三部分，具体包括：
1.链家通过买卖、出租存量房收取的佣金，以及从贝壳平台上其他经纪公司交易中取得的佣金分成；
2.贝壳向入驻机构收取的平台服务费，以及向加盟品牌下的中介收取的加盟费；
3.平台通过提供交易关闭服务、现场认证等服务收取的增值服务费。
其中，佣金收入是存量房交易服务收入中最主要的来源，2018年和2019年，佣金收入分别占存量房收入的99%和94%。而包括服务费、加盟费在内的其他平台性收入增长迅速，2018年至2019年，同比增速达到697%。
02. 新房交易，越来越重要
尽管从年度数据来看，存量房交易收入对贝壳来说非常重要，但2019年的最新趋势表明，新房交易正在成为贝壳整体收入的另一引擎。
新房交易收入主要来自于向房地产开发商收取销售佣金，这一业务的增长有赖于平台交易额的拉动，以及平台经营模式下经纪门店和新房交易笔数的提升。
事实上，由于房产交易的金额较大，用户的决策过程相对较长，同时对比多个开发商、多个房源的需求旺盛，这就给传统线下单一开发商的销售方式提出了挑战，同时也为网上房产经纪平台创造了足够的需求。
目前，整个新房市场正处于贝壳等线上渠道和房地产开发商的博弈阶段。在平台和开发商博弈的过程中，佣金率以及线上交易规模和份额的提升，都将为新房交易带来更多的动力。
2019年，贝壳新房交易GTV同比增长166.2%至7476亿元，其中，链家品牌贡献的GTV是2017亿元，涨幅为41.6%。换句话说，贝壳平台上非链家品牌贡献了大多数的GTV，从2018年1384亿元增至2019年的5459亿元，涨幅达到294%。与之相对的是，2019年，平台新房交易经纪门店数量跃升至3.8万家，新房交易数量增多至53.3万笔。
从招股书的数据来看，贝壳的新房业务已经成了一大亮点，而链家品牌深耕行业多年的存量房交易底盘也依然稳固，双轮并行，推着贝壳的雪球越滚越大。
03. 成交规模巨大，为何仍未盈利？
尽管收入规模越做越大，但是亏损问题却是贝壳上市背后一个不可忽视的焦点。
从已披露的季度数据来看，贝壳在过去三年录得累计亏损31.5亿元。综合来看，成本高、赚得少、花得多，是贝壳亏损的三个主要原因。
贝壳的成本由5部分组成，其中的门店费用及其他成本相对稳定，贝壳招股书中对于成本高企的解释是，分给关联代理商和其他销售渠道的佣金增多，以及内部经纪人和专业销售薪酬增多，对应起来，佣金分割和佣金及内部补偿主导了贝壳成本的扩大。
简单理解，佣金分割是指贝壳对外支付的佣金，而佣金及内部补偿指是贝壳向内支付的佣金，以及内部经纪人的销售提成。
2019年，贝壳对外支付的佣金成本逐季上升，全年同比上涨了702.8%至111.6亿元，主要是因为外部经济公司入驻量同比翻了3.7倍到42.65万家。这在一定程度上用行动回击了既当裁判又当运动员的说法，即外部机构来到贝壳是有利可图的。
2019年，贝壳对内佣金和提成同比增长了23.3%至194.4亿元，主要是平台通过链家品牌完成的交易量同比增长了13.6%。