无论是股市还是房市，都不可能只涨不跌，当资产价格远远高于其内在价值本身，市场最终会做出挤泡沫的反应，比如一次次的股市疯狂，上世纪末日本房市的疯狂，本世纪初美国房市的火爆，最终都演变成灾难性的后果。

美国上一轮房产市场泡沫的破灭，还要追溯到上世纪的1987年，当时买房的美国民众，可谓是损失惨重。可是当本世纪初美国房价再次暴涨时，他们又忘了当初的伤痛，再次前仆后继投入到抢房大战中，到2006年6月，美国的房价达到顶峰时，许多美国人还在为没有及时买房或是少买了房子而懊恼不已。

但是仅仅一个月后，美国房市在经历五年多的暴涨后，开始急转直下，房价快速下跌，销量严重萎缩，那些高位买房的人欲哭无泪，上个月还懊悔没有多买房的则暗暗庆幸。

（次贷危机中倒闭的雷曼兄弟银行）

从2006年下半年起，美国所有大城市的街道上，到处都是房地产广告，降价促销、赠送面积，送全屋家电和汽车等促销方式层出不穷，但购房者仍然寥寥无几。

持续下跌的房价，让当初摇号买房时欢天喜地的中签者深套其中，与之一同被套的，还有为购房者发放贷款的银行，以及风险较高的次级抵押贷款金融公司。

一、次级贷款的形成

早在20世纪以前，美国人对于拥有住房并不感冒，宁可租房也不愿举债买房，这是因为当时的购房首付达到50%，所贷款项要在五年内付清，这就将大多数并不富有的家庭挡在了购房群体之外。

1932年，在胡佛总统主持下，为了帮助更多家庭拥有自有房屋，实现美国梦，银行推出了25到30年的低息购房贷款，从此，很多高风险人群也拥有了贷款购买自有住房的机会。克林顿后几任美国总统，更是不遗余力地以让民众拥有住房，作为自己的民生施政要点之一。

（两百年间美国房价走势）

从1995年克林顿宣布推进住房自有率开始，通过降低首付或零首付的方式，短短五年间，使得美国家庭的房屋自有率达到67%，此后的布什政府，也花费4亿美元打造美国梦住房首付计划，可以说，这两届政府对于当年美国房价泡沫的积累，均起到了推波助澜的作用。

另外，美国房市的上涨，和2000年美国互联网泡沫破裂后，为了刺激经济，美联储连续27次降息也有着直接关系，当时美国的利率仅为1%，极低的贷款成本使得房市获得快速上涨和动力。

2001年，美国房市随着居民购房热情的高涨开始升温，人们都希望通过买入房产，实现资产增值，而银行和房贷公司为了更多地发放贷款，实现高收益，开始降低房贷门槛，不仅推出零首付、零文件等贷款方式，一些信贷经理为了多拿佣金，甚至还主动帮助那些根本没有还款能力的穷人，伪造信用和收入文件，帮助他们成功获得房屋贷款。

（房市崩盘时的美国）

发放给信用风险较高客户的房贷，被称为次级贷款，和普通按揭贷款不同，这些人在零首付或是极低首付诱惑下，从次级放贷机构获得贷款，而放贷机构直接将房屋抵押的债权出售给银行，然后用收益再贷款，而银行又把这些房屋抵押权打包成债券，在资本市场发行。

可以看出，相对于优质客户的优惠低利率贷款，次级贷款的利率要高得多，银行收益大的同时风险也大。

还有一点要说明的是，和我们不同的是，美国的贷款一旦还不上，银行收回房屋拍卖后，即使所拍款项不能抵偿贷款，贷款者也无需再承担剩下的债务。也正是基于这一原因，很多没有节余的贫穷美国人，在次贷公司鼓动下，办理了零首付购房，按照次贷公司客户经理的说法，他们只须每月还取按揭贷款，等到房价高涨后一卖出，就能赚取一大笔钱，从而改变命运。

二、房市泡沫的破裂

房市的疯狂让美联储看到了隐忧，早在2002年一次会议上，格林斯潘就曾警告说：我们的房地产市场繁荣，其实是由大量增加的抵押贷款债务组成，而这种繁荣是不可持续的。

（次贷危机中的美国）

为了抑制房市投机，在格林斯潘主导下，从2003年开始到2006年，美联储连续17次加息，将基准利率从1%升至5.25%，贷款利率的上升，使得想要贷款购房的成本大幅增加，房市泡沫终于破裂。

从2006年7月开始，美国房市高位崩盘，房价一泻千里，随着房屋总价严重跌破所需归还贷款总额，一些人选择断供，另一些人原本抱着炒房的心态买房，根本没有能力持久支付高房贷，看到房价下跌，他们也选择弃房停供，房贷违约大量出现，进一步加剧了美国房市泡沫的破裂。

三、次贷危机的影响

进入2007年之后，美国次贷危机全面爆发，那些还不上贷款的房子被收回，可卖出的价格极低，这中间的差价损失，自然由放贷的银行或是次贷公司承担，这使得这些金融机构很快陷于困境。

2007年8月6日，美国住房抵押贷款公司宣布破产，8月16日，美国最大的抵押贷款商美国全国金融公司在破产前夜，得以从银行获得110亿美元紧急贷款才逃过一劫。此外，还有众多的金融机构宣布遭受巨额损失，它们或宣布破产或被低价收购。

（次贷危机引发的金融危机）

为了应对次贷危机引发的金融动荡，美联储向市场投放大量资金，并从9月份开始连续7次降息，将利率从5.25%在七个月内直接降至2%。但是这些措施仍然未能阻挡次贷危机向其它经济面扩散，美国经济陷于衰退之中。

2008年3月，次贷危机的脓包进一步破裂，华尔街五大投行之一的贝尔登流动性严重枯竭，短短十天内股价从77.32美元狂跌至30.85美元，为防止金融市场灾难性暴跌，在美联储和美国政府主导下，最终贝尔登以每股10美元的价格被摩根大通收购。

但是危机并没有停止，2008年7月11日，美国印地麦克银行因不堪巨额亏损和挤兑宣布倒闭，而美国住房贷款市场的两大巨头房利美和房地美，亏损也高达140亿美元，股价下跌了90%，为了避免更大的金融动荡，美国政府只得出手，出资2000亿美元接管了这两大巨头。

其后，美国第四大投行的雷曼兄弟宣布破产，第三大投行美林公司被美国银行收购，第一大投行高盛和第二大投行摩根士丹利转为普通商业银行，美国最大的华盛顿互惠银行被监管机构接管，次贷危机之下，五大投行全军覆没，华尔街淹没于金融海啸的哀嚎之中。

（金融危机中的华尔街交易员）

房价泡沫破裂下的普通民众也损失惨重，按旧金山联储的研究报告中所说，在2008年房市崩盘和经济衰退的双重打击下，每个美国人平均损失高达7万美元。房价下跌使得那些穷人们交的首付或是已经付出的房贷打了水漂，房子也被拍卖，很多家庭破产，穷人变得更穷，只得减少消费，整个社会经济也进一步恶化。