净负债率是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例；资产负债率是负债总额对资产总额的比例。前者是反映企业的财务结构；后者是反映企业的财务能力。
房地产行业中，每年都有较多预收账款计入负债，虽计入负债但预收账款没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。所以传统的资产负债率被用来反映上市公司真实负债水平变得不那么客观。
相比之下，净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。因此，中国网地产联合亿翰智库从2018年营收超30亿元上市房企中筛选出100家样本房企净负债率，反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。
数据来源：亿翰智库、公司年报
01
百强上市房企平均净负债率84.1% 38家高于平均水平
中海、招商蛇口等实力央企继续刷新低负债记录
对于企业来说，净负债率高于水平线可能并不是一件好事儿。
据中国网地产统计，100家样本上市房企2018年平均净负债率为84.09%，低于平均值的达到62家，而高于平均值的有38家。
亿翰智库数据表明，前20房企的平均净负债率有所下降，为26.44%， 21-50位房企和51-100位梯队房企平均净负债率均高于2017年，分别为59.50%和121.91%，业内分析主要原因是大中房企多分布在21-100位之间，融资能力更强，规模诉求更大，促使净负债率上升。
值得注意的是，百强房企中有29家房企净负债率高于100%，有26家房企净负债率低于50%。在低于净负债率房企阵营中，中华企业和苏宁环球净负债率为负数，分别达到-13.6%、-8.0%，其中像万科、中海、华润置地、招商蛇口、新城控股规模型房企也均低于50%。
央企中，中海、招商蛇口延续低净负债率表现，分别达到33.7%与45.0%。
中国海外发展净负债率由2017年的27%增长6个百分点至2018年的33.7%，虽上涨依然维持在行业较低水平。中海净利率上涨与2018年土地交易成本明显增加有关，年报显示中海2018年全国29城共新增土地储备63块，总建筑面积为1764万平方米，权益面积为1272万平方米，权益比例达72%，总地价1443.2亿港币，权益地价为1084.4亿港币。而这也导致中海集团有息负债增加，年报显示，2018年中海1959.5亿港元，相较于2017年的1426亿港元增长37.41%。
另一规模型央企招商蛇口2016年净负债率仅为18.76%，到了2017年升至59.69%。在2017年的业绩发布会上，总经理许永军就曾表示，招商蛇口在2018年既要追求质量、效益和规模，还要去杠杆，基本杠杆控制在45%。2018年招商蛇口累计实现签约销售金额1705.84亿元，完成1500亿销售计划的113.7%,超额完成全年目标，同时，招商蛇口的净负债率为45.1%，比起2017年已经下降了13.4个百分点。
对于央企如何处理规模、利润、负债的关系，依旧是中海、招商蛇口等房企要面临的问题，中海董事局主席兼行政总裁颜建国称，中海始终坚持追求的是税后净利润持续稳健的增长。规模对我们来说不是特别追求的目标，我们也不一定特别看重排名，但是如果为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长，那是必须的。招商蛇口常务副总经理朱文凯也表示，央企受到风险管控影响，在杠杆上有严格的管控要求，现在招商局集团对招商蛇口的要求是：有息负债率不能超过50%，高杠杆、高周转本身也携带着风险，而招商蛇口更强调稳健发展。
然而并不是所有净负债率低的企业都质地上乘，因为不仅不能充分享受财务杠杆带来的股东的高回报，而且大量的货币资金闲置也影响着企业的经营效率。
苏宁环球2018年净负债率为-8.0%，成为净负债率低但企业经营效率也越来越差的典型。据苏宁环球年报显示，2018年公司实现全年营业收入32.44亿元，同比减少43.76%；归属于上市公司股东的净利润10.20亿元，同比下降11.07%。2018年公司货币资金28.47亿元，同比2017年的35.69亿元减少20.23%。
02
准千亿、千亿房企净负债率高于头部房企 与规模成正相关性
首开、首创、富力等15家房企净负债率超150%
房企规模与净负债率存在一定的相关性。
亿翰智库数据显示，2018年房企营收在30亿至100亿之间的房企平均净负债率为69.4%；营业收入在100亿至500亿之间的房企平均净负债率为85.7%；营业收入在500亿至1000亿之间的房企平均净负债率为94.3%；1000亿以上的房企平均净负债率为83.8%。
从数据可以看出，营收准千亿房企净负债率明显高于千亿以上房企及千亿以下房企。这是由于营收准千亿房企对规模的诉求相对强烈，由此导致资金需求较高，并且在抢夺市场资源的过程中，中型房企融资能力较强，大幅拿地扩张，从而使净负债率上升。
值得注意的是，100家样本房企中，净负债率超过100%的达到28家，超过150%的也达到15家，其中包括像中国恒大、首开股份、华夏幸福、绿地控股、阳光城、富力地产、中南建设七家千亿销售规模房企，也包括像首创置业这样的准千亿销售规模房企。
京城一哥首开股份2018年销售业绩突破1000亿元，同时，报告期末首开股份在手现金同比增长45%至327亿元，一年内到期有息负债同比增长90%至385亿元，持有现金总量不足以覆盖短期债务，偿债压力较大。亿翰数据显示，2018年首开股份净负债率为160.7%，处行业较高水平。
另外一个高位数案例是富力地产，纵观其过去5年的净负债率，仅2014年落至100%以下，但仍达91.7%。而2015年以来则连年攀升，2015—2017年分别为124.3%、159.9%、169.6%， 2018年创新高达到184.1%。
在150% 阵营中，恒大则算是降低净负债率比较成功的房企之一，年报显示恒大集团主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8个百分点。2018年年末恒大净资产增至3086.3亿元，较2017年底增长27.4%；净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8个百分点。
然而，并不是所有的净负债率高的企业就一定风险大，因为在其负债结构中可能有大量的长期贷款，且有相应充足的抵押物业，这样，其财务状况很可能是健康的，更可通过高负债的财务杠杆为股东创造更大的回报。