我同事上个月刚刚还了银行10万元，他的房贷从每个月7600元降到了6600元每月，他一共从银行贷款140万，还款30年，本息一共还款280万元。

他2021年回到西安，当时西安好一点地段的房子（交通便利、教育方便）已经在1.8万元/平方米左右了。经过一个月东南西北的考察楼盘，最终看中了西安南郊某地铁口附近的102㎡的商品房，均价2万元/平方米。

他一把付了60多万元，然后背负上了每个月7800元的房贷，成为了一名标准的房奴。好在他回到西安以后，很快就找到了一份月薪14000元的工作，每个月还完房贷之后，还有点结余。

他是学外语出身，从事外贸工作。以前在外地做外贸时，经常会帮助老外做一些兼职，可以赚一部分美金。经过四五年的积累，兼职所赚的美金已经有17000元。

上个月，他把美金兑换成人民币，一共兑换了11万元，然后还了银行的房贷本金10万元。因为房贷本金的降低到130万元，其每个月的房贷也减少了近1000元。

不过在这个月，他所在的小区又开始在出售车位，因为车位配比率低，小区内的住户数比车位数要多，造成车位供大于求。于是，他又借了亲戚5多万元，首付购买了一个车位，现在又多了每个月1000多元的车位贷款，不过好在车位贷款只有2年多一点。

于是，他又回到了每个月7000多元贷款的状态：6000多元的房贷，1000多元的车位贷款。而紧接着面临的是，交房之后的购置家具家电的这一笔不少于5万元的开销。

那么从上面的描述来看，提前还一部分本金，确实让自己每个月的房贷变少了，这不是好事情吗？那为什么还有人会产生疑问呢，说明这对所有背负房贷的人，提前还本金房贷，并不是一个适应所有人的标准答案，需要依据个人的实际情况做出适合自己的决定。

其实，在文西哥看来，是否提前还房贷，取决于以下几个因素：

1、房贷总共贷了多少钱？

这是一个最最最重要的需要考虑的问题，因为贷款的数目直接决定了每月的还贷数目。比如贷了40万，100万，200万就是截然不一样的。

假定都以贷款30年为例，按照现行的商品房房贷利率5.3%计算，贷款40万，每个月要还银行2200元房贷；贷款100万，每个月要还银行5500元房贷；贷款200万，每个月要还银行11100元房贷。

从2200元到11100元，这其中有特别大的区间跨越，对个人而言，所产生的房贷压力，也是成倍地增加。

那么这样看来，如果手中有10万元的存款，考虑提前还房贷，贷款40万的人提前还本金10万，就比贷款200万的人会好很多。

因为贷款40万的人提前还了10万元的本金，他的房贷就是从30万开始计算利息，每个月的房贷只有1000多元。而贷款200万的人，他的房贷本金仍然有190万，每个月的房贷仍然在10000元以上，压力并没有减轻多少。

2、个人每月能收入多少钱？

这也是个人是否考虑提前还贷款一个非常重要的指标，因为个人的月收入实际上反映了个人能够攒多少钱。

假定一个人的月收入在10000元，如果他还有年终奖金，那么其年终收入大概有13万元左右。除过家庭的月度开销（吃穿住用行等）之外，每年大概能攒下6-8万元，3年时间，大概能攒下20万元左右。

此时，如果房贷在50万以下，其实提前还款是比较明智的选择。因为一旦提前还款，其从银行的贷款本金，会有减半式地降低，其每个月所还的贷款也会明显地减少。相反的，如果年收入在13万元左右，贷款总金额却在150万以上，其实提前还贷的意义并不是很大。

另外一种情况，就是月收入在3-5万元左右，那么除过家庭的月度开销（吃穿住用行等）之外，每年大概能攒下至少30万元，2年时间大概能攒下50万元左右。

此时，如果房贷在50万左右，其实就可以选择提前还款，因为还款完毕之后，生活中的月度开销中其实就完全可以剔除房贷这一项。如果房贷在100万元左右，也可以选择提前还款，因为这样一来，每个月的房贷就比原来要减轻一半。此外，如果房贷在200万左右，也可以选择提前还款，让每个月的房贷钱数减少一些。

3、个人每个月的公积金有多少钱？

我国目前现行的公积金缴纳比例为5%-12%。因为考虑企业运营成本，私企的缴纳比例一般在5%，国企或者企事业单位的缴纳比例一般会在10%，个别福利好的企业或者单位可以做到全额缴纳。

这样算下来，其实个人的月收入是现在规定的工资的1.05-1.12倍。虽然只比规定工资多了0.05-0.12%，但其实如果个人工资基数比较大，那么3-5年下来，这还是一笔可观的收入。

比如，某人月薪为2万元，按照12%的公积金缴纳比例来算，每个月个人加企业的公积金可以缴纳4800元，那么1年就可以攒下57600元，4-5年的时间，就可以攒下20万元的住房公积金。

如果个人有这么高的公积金，其实也可以参照上述两种策略，依据自身的实际贷款本金数目，做出是否提前还款的选择。

当然，还有很多企业的公积金缴纳比例在10%以下，这种情况完全可以将公积金作为个人的固定储蓄，等过上5年，也至少有5万元，此时在结合自身工资收入积蓄，参照上述的两种策略，权衡一下是否需要提前还款的选择。

4、个人的家庭状况

很多人会有疑问，提前还房贷和个人的家庭状况之间有什么关系呢？其实，关系非常之大。

个人的家庭状况，其实就是个人家庭成员的状况，这无非就是生老病死和吃穿住用行，而这其中的教育和医疗则是大头。

比如，如果家庭中有还在上学的孩子，那么孩子每年的学费、课外兴趣班费、学习用具、吃饭穿衣、生病住院等等，在今天的中国一二线城市，单个孩子每年的花费在2-5万左右，北上广深可能更高。

比如，如果家庭中有健在的老人，那么老人的生病就医是一个很大的开销。虽然今天的国家医保可以报销大多数的医疗费用，但对于患重病的家庭而言，动辄几十万的医疗费用，许多家庭是一下子拿不出来的。

比如，如果家庭中有一辆轿车，那么在现在的二线城市，针对汽车这个消耗品的保险、保养、维修等等开销，每年固定在2万元左右。

再比如，这几年受到疫情的影响，很多行业都呈现了增长疲软的情况，有的行业甚至直接大规模裁员。那么个人的短暂性失业，也会成为家庭负担的一部分。

再比如，这几年实体行业与互联网行业都大不如前，如果贸然创业，在资金、地理位置、行业、运营手段、经营策略等方面一着不慎，就会满盘皆输，给家庭更大的经济负担。

以上的这些情况，要么是刚性花钱的地方，要么是凭运气搏未来风险巨大的地方，它们无一例外地都影响着家庭总体的资金储蓄，而这也直接影响了是否具备提前还房贷的基础。

5、总结一下

经过以上的分析，那么提前还房贷，到底好不好呢？

其实，从金融学上来看，对于背负房贷的人而言，正是在当初购房时，无法拿出全部的总房款，这才通过银行办理了按揭，当上了房奴，这是国家为了满足刚需购房家庭所做出的有利于购房者的政策。

至少在购房者看来，通过银行贷款，够得了属于自己的一套房产，结束了租房的困境，有了一个属于自己的家。但代价就是，必须承受银行5.6%左右的贷款利息，而且月供的房贷是和购房者所贷款的本金直接挂钩的：贷款的本金越多，月供的房贷就越多。

从经济学上来看，如果有一定的现金储蓄，提前去全款或偿还银行一部分贷款，这是法律允许的。同时，提前还房贷会直接影响你的贷款本金，继而直接影响你的月供贷款。

但上述的观点都是理论上的，理论之外我们更多地应该考虑自身的实际情况，也就是自己目前拿在手里的这部分资金，是不是在未来一两年、三五年之内会被使用到？一旦决定还了银行的贷款，家庭的收入是否依然可持续？如果老人和小孩一旦出现需要用钱的状况，这部分钱是否可以立即拿出来？

诚然，目前来看银行的房贷利率是比较高的，高过了市场上任何国有金融机构的任何一块理财产品的收益。你把自己拥有的本金拿来进行理财时，除过承担必要的金融风险之外，其所产生的收益完全盖不住同样本金的房贷所产生的利息。

但是，银行之所以设置如此高的房贷利率，显然是考虑了未来30年的通货膨胀的。也就是说，即使你不提前还款，一期不差地还完30年的房贷，银行也基本和你个人打了一个平手，即银行其实并没有从购房者身上赚到多少钱。

这里有一个例子或许可以帮助你理解：80年代初时，我国的人均工资在100元/月左右，年工资在1000元左右，但那时的房价都在1000-2000元/平方米。而现在大家月收入1万多，承受着1-2万/平方米的房价，80年代的人民月供几百元和现在的我们月供几千元，哪一拨的压力大？你细细思考一下。

反过来，我们以今天的收入再去看80年代的人们几百元的月供，是不是觉得特别轻松。

所以回到主题，到底要不要提前还房贷，这是涉及到个人总贷款、月/年收入、公积金缴纳、个体家庭情况等方面因素的综合考量，一定要具体问题具体分析。